사업비 총 7조원 규모, 서울역 앞 이렇게 바뀝니다.

오늘은 서울역 맞은편, 그리고 남산으로 이어지는 도시의 경계로 떠나봅니다. 한때 밀레니엄 힐튼 서울이 자리하던 이곳과 인근 메트로·서울로타워 일대는 지금, 서울의 관문을 다시 정의하려는 초대형 복합개발 프로젝트로 재편되고 있습니다.

이지스자산운용이 추진하는 IOTA Seoul은 양동 도시정비형 재개발구역 4-2·7지구와 8-1·6지구를 아우르는 통합 사업입니다. 두 축이 모두 완성되면 서울역 앞에는 새로운 복합 도시의 구조가 형성될 전망입니다.

서울역과 남산, 그리고 서울로 7017이 만나는 이 대지는 도시의 흐름이 교차하는 구조적 중심이지만, 또 높은 경사 차이로 배면처럼 느껴지기도 했던 지역이기도 하죠.

건축설계를 담당한 포스터 앤 파트너스 (@fosterandpartners)는 이 장소를 ‘서울에 도착하는 첫 경험’으로 정의합니다. (IOTA 2는 SOM이 설계를 맡았습니다.) 건물을 짓는 것이 아니라, 도시의 첫 인상을 다시 설계하는 접근입니다.

이 해석은 곧 형태 전략으로 이어집니다. 두 개의 주요 타워(IOTA ONE, IOTA Hotel)를 일정 거리로 이격 배치해, 서울로 7017에서 N서울타워로 이어지는 시야축을 복원합니다. 일반적인 CBD 개발이 용적률을 극대화하는 방식이라면, 이 프로젝트는 도시의 ‘빈 공간’을 설계합니다. 건물이 전면에 드러나는 것이 아니라, 건물 사이의 공간과 풍경이 중심이 됩니다.

이 전략은 조경과 보행 체계로 확장됩니다. 부지의 약 40%는 공공 공간으로 계획되며, 중앙 공원과 포켓 가든, 테라스형 녹지, 옥상 정원이 하나의 흐름으로 연결됩니다. 특히 고저차가 있는 지형을 에스컬레이터와 계단, 보행 동선으로 풀어내며, 서울역과 퇴계로를 입체적으로 연결하는 구조를 제안합니다. 남산의 녹지 경험을 도시 내부로 끌어들이는 방식이라고 합니다.

프로그램은 세 개의 덩어리로 구성됩니다. 오피스 타워, 6성급 호텔 (리츠칼튼 예상), 그리고 공공,관광 기능을 담는 세 번째 건물입니다. 이 중 오피스(IOTA One)는 약 18m 무주 스팬 구조를 적용해, 기둥 없이 유연한 평면 구성이 가능하도록 계획되었습니다. 이는 임차인의 변화에 대응하는 장기적 유연성을 전제로 한 설계를 제안합니다.

또 하나 중요한 지점은 기존 맥락의 처리 방식입니다. 기존 힐튼 호텔 전체를 보존하는 대신, 건축가 김종성의 설계로 알려진 로비 공간을 일부 유지하는 전략이 제안됩니다. (다만 그동안 어떤식으로 보존할지에 대한 이미지는 많이 공개되진 않았습니다.)

이 프로젝트는 건물을 짓는 계획이 아니라, 서울역과 남산 사이에 끊겨 있던 흐름을 다시 연결하는 도시 단위의 설계라고 볼수도 있겠는데요, 보행, 녹지, 프로그램, 그리고 시야가 하나의 구조로 엮이며, 서울의 중심을 재편하려는 시도 중 가장 상징적이기도 한 곳입니다.

다만 이 계획은 설계만으로 완성되지 않습니다. IOTA Seoul은 힐튼 부지 중심의 IOTA1과 메트로,서울로타워 재개발 축인 IOTA2 (SOM)가 함께 움직이는 구조인데, 최근에는 특히 IOTA2가 금융 문제로 공매 직전까지 거론되며 불확실성을 드러냈습니다.

급한 고비는 넘겼지만, 후속 자금 집행과 본PF 전환이라는 중요한 단계가 여전히 남아 있습니다.

서울의 중심은 결국 조감도만으로 만들어지지 않고, 금융 구조와 공사 일정, 시장 수요가 함께 맞물려야 비로소 하나의 건축이 완성됩니다.

IOTA Seoul이 제시하는 CBD의 새로운 중심이라는 비전 역시, 이 조건을 통과해야 실현될 것으로 보입니다.

그럼에도 이 프로젝트가 주목받는 이유는 확실하죠, 서울역과 남산 사이는 지리적으로 가까웠지만, 오랫동안 하나의 연속된 경험으로 읽히지 못했습니다.

IOTA Seoul은 그 사이에 끊겨 있던 시야와 보행, 녹지와 프로그램을 다시 엮으려는 계획입니다. 서울에 도착하는 첫 장면을 다시 설계하는 일. 그리고 서울의 관문을 더 공공적이고 입체적인 장소로 바꾸려는 시도라는 점에서 이 프로젝트는 충분히 상징적입니다.

앞으로 IOTA Seoul은 멋진 이미지보다, 이 거대한 구상을 실제 도시의 구조로 끝까지 실현할 수 있는지에서 진짜 평가를 받게 될 것 같습니다.

해당 계획, 어떻게 보이시나요?